土地の所有者を調べる方法を完全解説！地番の特定から登記簿の取得まで最短ルートを紹介

「隣の空き地が荒れ放題で困っている」

「境界線の確認をしたいが、持ち主が誰か分からない」

「昔住んでいた土地の現在の状況を知りたい」

土地の所有者を特定したいシーンは、日常生活の中で突如として訪れます。

しかし、「個人情報だから、役所に行っても教えてもらえないのではないか？」と不安に感じる方も多いはずです。

結論から申し上げますと、日本の土地の所有者情報は「不動産登記」という制度によって一般に公開されており、誰でも、正当な理由がなくても、手数料さえ払えば合法的に調べることが可能です。

（※　個人情報保護の観点から、取得後の利用目的には注意が必要です。）

しかも、現在は必ずしも役所の窓口へ行く必要はなく、自宅のパソコンやスマートフォンから数分で情報を取得できる時代になっています。

本記事では、不動産調査のプロが実践している「最も効率的で確実な土地所有者の調査手順」を、地番の特定方法からオンラインでの書類取得、登記簿の読み解き方まで詳しく解説します。

土地所有者を調べるための「地番」特定ガイド

土地を調べる際、最初にぶつかる大きな壁があります。

それは、私たちが普段使っている「住所（住居表示）」と、不動産登記に使われる「地番」は別物であるという事実です。

「〇〇市△△町1丁目2番3号」という住所をそのまま法務局のシステムに入力しても、エラーが出てしまうことがほとんどです。

まずは、調べたい土地の正確な「地番」を特定することから始めましょう。

住居表示と地番の違いとは？

住居表示は、郵便物を届けるための「建物の場所」を示す番号です。

これに対し、地番は「土地の1筆（区画）」ごとに割り振られた管理番号です。

古い街並みや農村部では「住所 ＝ 地番」となっていることもありますが、都市部では住居表示が導入されており、地番とは全く異なる数字が割り振られています。

所有者を調べるには、必ず「地番」を特定しなければなりません。

地番を特定する4つの具体的な方法

地番を特定するためには、以下のいずれかの手段を用います。

土地の地番を特定する方法一覧

法務局では 地番対照表・地図等で地番を確認できることが多く、窓口や地図閲覧で調査が可能です。電話での案内が可能かどうかは各局の運用によります。

これは「地番照会」と呼ばれ、公式のサービスとして無料で対応してもらえます。

ただし、電話での回答は法的な証明にはならないため、あくまで「これから登記簿を取るための下調べ」として利用しましょう。

土地所有者を調べる3つの主要なルート

地番が判明したら、いよいよ所有者情報を取得します。

現在は、利用者の利便性に合わせて主に3つの取得方法が用意されています。

1. 登記情報提供サービス（オンラインで閲覧）

最も手軽で安価な方法が、一般財団法人民事法務協会が運営する「登記情報提供サービス」を利用することです。

個人の確認用や、単に持ち主の名前を知りたいだけであれば、このサービスで十分です。

2. 登記・供託オンライン申請システム（郵送・窓口受取）

法的な証明書として「登記事項証明書（謄本）」が必要な場合は、オンラインで申請し、郵送で送ってもらう方法が便利です。

クレジットカード決済やネットバンキングで支払いが完結するため、「役所の待ち時間」を完全にゼロにできるのが強みです。

3. 法務局の窓口で直接取得

インターネット環境がない場合や、操作に自信がない場合は、最寄りの法務局（登記所）の窓口へ足を運びましょう。

法務局には「登記簿を検索するための専用端末」が置かれており、操作方法が分からなければ職員が教えてくれます。アナログながら最も確実な方法と言えるでしょう。

登記簿（登記事項証明書）から所有者を読み解く

取得した書類（またはPDF画面）には、膨大な情報が記載されています。どこを見れば所有者が分かるのか、その読み方をマスターしましょう。

登記簿は「表題部」「権利部（甲区）」「権利部（乙区）」の3つのブロックに分かれています。

権利部（甲区）をチェックする

土地の所有者が誰であるかは、「権利部（甲区）」というセクションにすべて記載されています。

ここには、その土地の過去から現在に至るまでの所有者の変遷が記されています。一番下に記載されている人物（または法人）が、現在の正当な所有者です。

もし、氏名の横に「共有者」と書かれている場合は、その土地が複数の人間によって所有されていることを意味します。

その場合、各人の「持分（2分の1など）」も合わせて確認しましょう。

権利部（乙区）で担保状況を確認する

所有者そのものではありませんが、その土地に「抵当権」などが設定されているかどうかは「権利部（乙区）」を見れば分かります。

銀行から借金をして土地を買っている場合、ここに銀行名と債権額（借入額）が記載されます。

「所有者が誰か」だけでなく「その土地が借金のカタに入っているか」まで把握できるのが、登記情報の優れた点です。

所有者が判明した後の注意点と法的ルール

所有者の名前と住所が分かったからといって、無計画にコンタクトを取るのは禁物です。

また、近年の法改正についても知っておく必要があります。

個人情報の取り扱いには慎重に

登記簿で得た住所にいきなり押し掛けたり、何度も電話をかけたりする行為は、相手に不信感を与え、トラブルの元になります。

特に空き地の管理をお願いしたい場合などは、「丁寧な書面（手紙）」を郵送することから始めるのがマナーです。

なぜ調べたのか、何を相談したいのかを誠実に伝えることで、円滑な解決につながりやすくなります。

2024年4月からスタートした「相続登記の義務化」

これまで、日本では相続が発生しても登記を変更しなくてよい（任意）とされてきました。

その結果、持ち主が誰か分からない「所有者不明土地」が九州の面積を超えるほどにまで膨れ上がっています。

これを解決するため、2024年（令和6年）4月1日より、相続による所有権移転登記が法律で義務化されました。

今後、登記簿の情報はより最新の状態に保たれるようになり、「調べても死んだおじいさんの名前のままだった」というケースは徐々に減っていくことが予想されます。

よくある質問

土地の所有者調査に関して、多くの方が疑問に感じるポイントをQ＆A形式でまとめました。

Q：所有者を調べたことが、相手にバレることはありますか？

A：いいえ、バレることはほとんどありません。

登記情報提供サービスなどでは、第三者が調べたことが通知される仕組みはありません。

ただし、窓口申請時の申請者情報は記録されるので注意が必要です。

Q：法人が所有者の場合、代表者の個人宅住所まで分かりますか？

A：土地の登記簿には法人の「本店所在地」と「名称」のみが記載されます。

代表者個人の住所を知るには、別途その法人の「履歴事項全部証明書（商業登記簿）」を取得する必要があります。

商業登記簿も同様に誰でも取得可能です。

Q：調べても「表題部」しかなく、所有者が空欄の場合はどうすればいいですか？

A：それは「未登記」の状態、あるいは非常に古い土地で権利が確定していない可能性があります。

法務局の窓口で「旧土地台帳」の閲覧を申請するか、土地家屋調査士などの専門家に調査を依頼することをお勧めします。

Q：所有者が亡くなっていて、相続人が誰か分かりません。

A：登記簿上の所有者が死亡している場合、その相続人を特定するには戸籍謄本を遡って調査する必要があります。

ただし、戸籍の取得には「正当な利害関係（裁判や債権回収など）」が必要です。

一般の方が興味本位で調べることは難しいため、弁護士や司法書士に相談するのが現実的です。

Q：海外に住んでいる外国人が所有者の場合も調べられますか？

A：はい、可能です。

登記簿には海外の住所がカタカナやアルファベットで記載されます。

ただし、海外在住者への連絡は非常に困難であり、近年は「所有者不明土地管理制度」などの法的手段を用いて解決を図るケースが増えています。

まとめ

土地の所有者を調べることは、決して難しいことではありません。むしろ、トラブルを未然に防いだり、正確な資産価値を把握したりするためには欠かせない、市民に与えられた正当な権利です。

「調べ方が難しそう」「役所に行く時間がない」と諦めていた方も、まずはスマートフォンの画面から一歩を踏み出してみてください。

ネットで閲覧するだけであれば、ランチ1回分以下の費用と数分の時間で、長年の疑問が解決するかもしれません。

最新のオンラインシステムを賢く活用し、あなたの抱える土地の悩みをスピーディに解消していきましょう。

もし、ご自身での調査が難しいと感じたり、複雑な相続関係が絡んでいたりする場合は、無理をせず司法書士や土地家屋調査士といった専門家の力を借りることも検討してください。

正確な情報は、安心な暮らしと円滑な不動産取引の土台となります。